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Fiche pratique
Vérifié le 01/01/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2019, le loyer d'un logement dont le bail d'habitation ou le bail mobilité est signé ou renouvelé est encadré au moyen de <span class="expression">loyers de référence</span> fixés par arrêté préfectoral. Ces <span class="expression">loyers de référence</span> dépendent de la catégorie du logement (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction). Dans certains cas, un <span class="expression">complément de loyer</span> peut être prévu dans le contrat de location.
Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'<a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=R48703">Anah</a>, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-locations.
<span class="miseenevidence">Montant du loyer de base</span>
Le <span class="expression"> loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=R41335">complément de loyer</a>) :
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Si le<span class="expression"> loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (<span class="expression">action en diminution de loyer</span>).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
La proposition rédigée par le locataire doit :
<span class="miseenevidence">Loyer de référence et loyer de référence majoré</span>
Le <span class="expression"> loyer de référence</span> et le<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le <span class="expression">juge des contentieux de la protection</span> du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
<span class="miseenevidence">Procédure</span>
Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas être supérieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span> en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
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À savoir
lorsque le propriétaire engage une <span class="expression">action de réévaluation de loyer</span>, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
La notification rédigée par le propriétaire doit :
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester <span class="expression">l'action en réévaluation de loyer</span>. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
Ces références de loyers sont consultables sur le site de <a href="http://www.observatoire-des-loyers.fr/" target="_blank">l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne</a> .
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> pour fixer le nouveau loyer.
<span class="miseenevidence">Application de la hausse du loyer</span>
La hausse de loyer est étalée :
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de <span class="valeur">600 €</span> et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :
Si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=R41335">complément de loyer</a>) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
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La proposition doit être adressée au propriétaire :
La proposition rédigée par le locataire doit :
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.
4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F1216">commission de conciliation</a>. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> avant le terme du bail.
Attention :
si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> pour fixer le nouveau loyer.
Le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=R41335">complément de loyer</a>) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :
Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F13723">l'IRL</a> publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F920">contrat de location</a>.
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> ont été réalisés :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
<span class="miseenevidence">Montant du loyer de base</span>
Le <span class="expression"> loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=R41335">complément de loyer</a>) :
Si le<span class="expression"> loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut faire une<span class="expression"> action en diminution de loyer</span>.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
<span class="miseenevidence">Loyer de référence et loyer de référence majoré</span>
Le <span class="expression"> loyer de référence</span> et le<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, correspondant à la catégorie du logement, doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le <span class="expression">juge des contentieux de la protection</span> du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de <a href="https://www.pellegrue.com/service-public/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17
Fixation du loyer et recours
Indice de référence des loyers (IRL)
Logement
Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
Loi du 23 novembre 2018 : article 140
Legifrance